Право орендного землекористування

Орендне землекористування є відносно новим, але вже достатньо розвинутим правовим інститутом у земельному праві. В земельно-правових актах 30-х років минулого сторіччя орендне використання землі було заборонено на сільськогосподарських землях. А з набранням чинності ЗК 1970 р. це положення було поширено на усі землі. Однак перебудова економічних відносин, яка почалася ще у радянський період, і особливо, здійснення аграрно-земельної реформи в Україні відновили орендне землекористування і надали йому нового правового змісту.

Відповідно до ч. 1 ст. 93 ЗК право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. У цьому законодавчому визначенні наведені найважливіші складові оренди землі – виділення ділянки як об'єкта оренди, договірні підстави виникнення розглядуваного права, визначення строку дії оренди, її платний характер, належність орендареві правомочностей лише володіння і користування, надання земельної ділянки для певних визначених видів діяльності.

Проте зазначена стаття, спеціально присвячена оренді землі, є єдиною у ЗК. У ній лише в загальному виді визначені умови орендного землекористування. Більш детально відносини, пов'язані з орендою земельних ділянок, регулюються законом, що прямо передбачено ч. 6 ст. 93 ЗК. Таким законом є Закон "Про оренду землі". Тому орендне використання земельних ділянок необхідно розглядати в контексті положень цього Закону.

За ст. 3 Закону "Про оренду землі" об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб, комунальній або державній власності. З цього випливає, що об'єктами оренди можуть бути земельні ділянки усіх суб'єктів права земельної власності. Тому немає будь-яких обмежень для надання їх в оренду. Важливим є лише те, щоб вони належали на праві власності певним суб'єктам.

Об'єктами оренди можуть бути земельні ділянки разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які розміщені на них. Безумовно, будівлі та споруди можуть бути самостійними об'єктами орендних відносин як майно або майновий комплекс. Проте у цьому випадку йдеться про земельну ділянку, як єдиний об'єкт оренди, що включає будівлі та споруди, на якому останні не є самостійними об'єктами, а орендуються разом із земельною ділянкою.

Складною за правовою природою є оренда земельних ділянок разом з водоймами і лісовими ділянками. Незважаючи на пріоритетність положень ЗК, у таких випадках все ж слід враховувати ознаки водойм та лісоділянок як самостійних об'єктів права, і що за водним і лісовим законодавством для них передбачено особливі умови та порядок оренди.

Суб'єктами орендних відносин, пов'язаних з використанням земельних ділянок на орендних засадах, є орендодавці та орендарі. Відповідно до ч. 5 ст. 93 ЗК орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. Згідно зі ст. 4 Закону "Про оренду землі" орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких пере бувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради та Верховна Рада АРК. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів АРК та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом.

У цілому наведений у Законі "Про оренду землі" перелік суб'єктів – орендодавців земельних ділянок відповідає переліку, передбаченому у ЗК. Однак слід зазначити, що якщо громадяни та юридичні особи можуть самостійно вирішувати питання про надання земельних ділянок в оренду на підставі договору, то надання в оренду земельних ділянок державної або комунальної власності, здійснюється на підставі рішень відповідних органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. З цього випливає, що в останньому випадку підставою виникнення орендних відносин на землю є рішення компетентного органу, а договір є засобом його реалізації.

Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою. У ч. 2 ст. 93 ЗК передбачено, що земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

Відповідно до ч. 1 ст. 6 Закону "Про оренду землі" орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК, ЦК, ГК, цим та іншими законами і договором оренди землі. Згідно з ч. 1 ст. 792 ЦК за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Так, у ч. 1 ст. 290 ГК зазначено, що відносини, пов'язані з орендою землі як засобу виробництва, регулюються ЗК та іншими законами.

Важливим є встановлення переважного права на отримання орендованої земельної ділянки у власність. Відповідно до ст. 9 Закону "Про оренду землі" орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, а у разі продажу на аукціоні — якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону. У зв'язку з цим, орендодавець зобов'язаний повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі.

Використання орендованих земельних ділянок здійснюється на підставі договору, який укладається між орендодавцем та орендарем. Згідно зі ст. 13 Закону "Про оренду землі" договір оренди землі — це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Наведене у Законі визначення договору оренди землі, на відміну від ЗК, не пов'язує взаємини орендодавця і орендаря з провадженням підприємницької та інших видів діяльності.

Важливими є законодавчі вимоги щодо оформлення договору оренди землі. Так, відповідно до ст. 14 Закону "Про оренду землі" договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Суттєве значення для оформлення договору оренди конкретної земельної ділянки на практиці має Типова форма договору оренди землі, що затверджується Кабінетом Міністрів України. Нині діє Типовий договір оренди землі, затв. постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р. № 220.

Істотними умовами договору оренди земельної ділянки відповідно до ст. 15 Закону "Про оренду землі" є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. Відсутність у договорі оренди землі однієї з наведених істотних умов, а також порушення інших вимог Закону, є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди та визнання договору недійсним.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди тощо. При цьому додаткові умови договору оренди земельної ділянки не можуть суперечити вимогам чинного законодавства.

Невід'ємною складовою частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених законом. У разі якщо договором оренди землі передбачається здійснення заходів, спрямованих на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до нього додається договір щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

Закон "Про оренду землі" надає суттєвого значення порядку передачі земельних ділянок в оренду та укладення договору оренди землі. Відповідно до ч. 1 ст. 124 ЗК передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки. Набуття права оренди земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється виключно на аукціонах (крім земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, в яких відсутні акції (частки, паї), що належать державі, набуття права на оренду земельних ділянок під об'єкти соціального призначення, будівництво соціального і доступного житла, використання земельних ділянок для розробки корисних копалин та спеціального водокористування відповідно до отриманих спеціальних дозволів (ліцензій), використання релігійними організаціями (під культовими будівлями), які легалізовані в Україні). Не допускається проведення аукціонів щодо ділянок, які (або будівлі на яких) орендують бюджетні установи, музеї, підприємства і громадські організації у сферах культури і мистецтв (у тому числі національні творчі спілки та їх члени (під творчі майстерні).

Умови та порядок укладення договору оренди землі, у тому числі за результатами аукціону, визначені в Законі "Про оренду землі". Порядок проведення аукціону та набуття права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах визначається законодавством. Сама ж передача об'єкта оренди орендарю, згідно зі ст. 17 вказаного Закону, здійснюється орендодавцем на умовах та в строки, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі.

За своїми строками орендне землекористування може бути короткостроковим і довгостроковим. Відповідно до ч. 3 ст. 93 ЗК короткострокова оренда земельної ділянки не може перевищувати 5 років, а довгострокова – не може бути більше 50 років. Конкретні строки оренди земельної ділянки у межах зазначених законом строків короткострокової та довгострокової оренди землі визначаються сторонами договору. У зв'язку з цим ст. 19 Закону "Про оренду землі", передбачає, що при передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою. При передачі в оренду сільськогосподарських угідь, які розташовані в межах гірничого відводу, наданого для розробки родовища нафти або газу, строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням строків початку будівництва свердловин та виробничих споруд, пов'язаних з їх експлуатацією, на орендованій ділянці або на її частині.

У межах строків короткострокової та довгострокової оренди земельної ділянки договором можуть бути передбачені й інші умови, з якими пов'язуються строки його дії. До них можна віднести, наприклад, виконання необхідного обсягу господарських робіт, завершення будівництва, капітального ремонту або реконструкції житлових будинків та виробничих споруд тощо.

Для впорядкування земельних відносин у важливе значення має державна реєстрація договорів оренди земельних ділянок. Так, у ст. 20 Закону "Про оренду землі" визначено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом. А ст. 18 цього Закону встановлює, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Таким чином, недотримання вимоги щодо державної реєстрації тягне нечинність договору оренди земельної ділянки.

Чинне земельне законодавство передбачає можливості надання орендованої земельної ділянки у суборенду. Згідно з ч. 4 ст. 93 ЗК орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда). Отже, суборенда є різновидом орендного землекористування і становить переуступку орендарем права володіння і користування орендованої ним земельної ділянки суборендареві.

Водночас Закон "Про оренду землі" пред'являє спеціальні вимоги до суборендного землекористування. Так, згідно з ст. 8 зазначеного Закону орендована земельна ділянка може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця. Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду.

Умови договору суборенди земельної ділянки обмежуються умовами договору оренди земельної ділянки і не можуть суперечити йому. Строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі. У разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється. За згодою сторін договір суборенди земельної ділянки може посвідчуватися нотаріально. Договір суборенди земельної ділянки, як і договір оренди землі, підлягає державній реєстрації.

Орендне землекористування як спеціальний вид використання земельних ресурсів є платним. Відповідно до ч. 2 ст. 206 ЗК плата за землю справляється відповідно до закону. Відомо, що таким законом є Закон "Про плату за землю", згідно з яким плата за землю здійснюється у виді земельного податку або орендної плати. Однак для внесення плати за орендовані земельні ділянки в Законі "Про плату за землю" передбачено виключення, за яким орендна плата за землю регулюється Законом "Про оренду землі".

Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12% їх нормативної грошової оцінки. При цьому у разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати, ніж зазначений ч. 7 ст. 21 Закону "Про оренду землі". У разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається. Плата за суборенду земельних ділянок державної і комунальної власності не може перевищувати орендної плати.

Закон передбачає і форми встановлення сторонами орендної плати за орендовані земельні ділянки. Відповідно до ст. 22 зазначеного Закону, орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Законом "Про оренду землі" передбачені випадки зміни орендної плати за використання земельних ділянок на умовах оренди. Так, за ст. 23 Закону орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності, які передані в оренду для сільськогосподарського використання, переглядається один раз на 3 роки в порядку, встановленому законом або договором оренди. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.