Умови і порядок передачі земельних ділянок юридичним особам у постійне користування та в оренду
Землі державної і комунальної власності є об'єктами не тільки приватизації та передачі у приватну власність, а й їх використання для найрізноманітніших цілей і здійснення різних видів господарської діяльності. Обсяг їх безпосереднього використання самими власниками в особі держави і територіальних громад є незначним. Тому власники утворюють свої підприємства, установи та організації, котрі як юридичні особи використовують конкретні земельні ділянки. Безумовно, власники землі заінтересовані не тільки в її ефективному використанні, а й в стабільності прав землекористувачів. Цим пояснюється правова природа постійного землекористування юридичних осіб державної та комунальної власності.
Надання земель державної та комунальної власності у постійне користування юридичними особами ускладнено тим, що самі власники в силу своєї специфічної правосуб'єктності у земельних відносинах, не можуть безпосередньо здійснювати цю роботу, наділяючи для цього відповідними повноваженнями утворені ними органи. Тому в ст. 122 ЗК, насамперед, передбачено розмежування повноважень органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування щодо надання земельних ділянок юридичним особам у постійне користування. При цьому земельний закон виходить з поєднання територіального фактора, тобто місця розташування земельної ділянки, з умовами її належності на праві державної або комунальної власності.
Чинний ЗК наділяє кожний рівень органів виконавчої влади та місцевого самоврядування певним колом повноважень в галузі надання земельних ділянок, їх вилучення та зміни цільового призначення, не допускаючи змішання їх функцій. Так, згідно з ч. 1 ст. 122 ЗК сільські, селищні та міські ради надають земельні ділянки у постійне користування юридичним особам із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Такі земельні ділянки надаються ними із земель, розташованих у межах територій населених пунктів, а також із земель, що знаходяться за межами цих пунктів, на яких розміщені їх об'єкти комунальної власності. Якщо таке надання земельні ділянки пов'язано з необхідністю попереднього вилучення або зміни цільового призначення особливо цінних земель, що знаходяться у комунальній власності відповідних територіальних громад, питання підлягає погодженню з Верховною Радою України за поданням Верховної Ради АРК, обласних, Київського чи Севастопольського міських рад.
Однак районні та обласні ради також уповноважені надавати земельні ділянки у постійне користування юридичним особам, причому для всіх потреб. Згідно з ч. 2 ст. 122 чинного ЗК такі земельні ділянки надаються із відповідних земель спільної власності територіальних громад у межах району або області. Проте, як уже відзначалося, виходячи із конституційних положень земельної правосуб'єктності останніх та суб'єктивного складу учасників, існування їх спільної земельної власності є сумнівним. Це не означає, що районні й обласні територіальні громади не володіють правом комунальної власності на землю. Від імені їх відповідні ради надають юридичним особам земельні ділянки у постійне користування. Такими ділянками згідно з ст. 7 Закону "Про розмежування земель державної та комунальної власності" є, наприклад: земельні ділянки за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти комунальної власності; землі запасу, які раніше були передані територіальним громадам сіл, селищ та міст відповідно до законодавства України; земельні ділянки, на яких розміщені об'єкти нерухомого майна, що є спільною власністю територіальної громади та держави тощо.
Формально територіальні громади районів є власниками земель, розташованих за межами населених пунктів, крім земель приватної та державної власності. Обласні територіальні громади, крім земель зайнятих їх об'єкти комунальної власності, володіють правом власності на земельні ділянки, що передані їм державою в результаті здійснення розмежування земель державної та комунальної власності за розробленими та затвердженими проектами. Необхідність у наданні вказаних земельних ділянок комунальної власності в постійне користування юридичних осіб виникає у зв'язку з потребами їх використанням під нерухомими об'єктами, для здійснення промислового й дорожнього будівництва та експлуатації таких об'єктів, зведення енергетичних об'єктів та проведення комунікацій тощо.
Відповідно до ч. 3 ст. 122 ЗК районні державні адміністрації на їх території надають земельні ділянки із земель державної власності у постійне користування юридичним особам у межах сіл, селищ, міст районного значення для всіх потреб та за межами населених пунктів для: сільськогосподарського використання; ведення водного господарства, крім випадків, коли повноваження щодо таких земель віднесені до компетенції Кабінету Міністрів України (ст.ст. 140, 150-382); будівництва об'єктів, пов'язаних з обслуговуванням жителів територіальної громади району (шкіл, закладів культури, лікарень, підприємств торгівлі тощо).
Обласні державні адміністрації згідно із ч. 4 ст. 122 ЗК надають земельні ділянки на їх території із земель державної власності у постійне користування юридичним особам у межах міст обласного значення та за межами населених пунктів для всіх потреб, крім випадків їх надання для сільськогосподарського використання, ведення водного господарства та будівництва об'єктів, пов'язаних з обслуговуванням жителів територіальних громад районів області, а також коли розпорядницькі повноваження щодо зазначених земель надані Кабінету Міністрів України.
Повноваження Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій щодо надання земельних ділянок у постійне користування передбачені в ч. 5 ст. 122 ЗК. Вони надають земельні ділянки із земель державної власності у постійне користування юридичним особам у межах їх територій для всіх потреб, крім випадків, коли розпорядницькі повноваження стосовно земель державної власності віднесені до компетенції Кабінету Міністрів України.
Рада міністрів АРК надає земельні ділянки із земель державної власності у постійне користування юридичних осіб у межах міст республіканського (АРК) значення та за їх межами для всіх потреб. Винятки із цього за ч. 6 ст. 122 ЗК становлять випадки їх надання для сільськогосподарського використання, ведення водного господарства та будівництва об'єктів, пов'язаних з обслуговуванням жителів територіальних громад окремих районів АРК, а також коли розпорядницькі повноваження відносно відповідних земель державної власності здійснюються Кабінетом Міністрів України. Повноваження Кабінету Міністрів України щодо надання земельних ділянок державної власності у постійне користування юридичних осіб визначаються ЗК з врахуванням особливих економічних, екологічних та інших цінностей землі. Відповідно до ст.ст. 149, 150 ЗК, на які посилається ч. 7 ст. 122 ЗК, такими землями є рілля, багаторічні насадження для несільськогосподарських потреб, ліси площею понад 1 га для нелісогосподарських потреб, а також земельні ділянки природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного призначення, крім випадків, коли повноваженнями щодо їх надання та вилучення наділені районні, обласні, міські ради міст Києва і Севастополя, відповідні державні адміністрації та Рада міністрів АРК.
Надання земельних ділянок державної та комунальної власності у постійне користування юридичним особам здійснюється в порядку, визначеному законом. У ст. 123 ЗК передбачені загальні умови такого надання здійснюваного в порядку відведення, що є традиційним для земельного законодавства. Водночас вимоги зазначеної норми тісно пов'язані з іншими нормами земельного закону, які передбачають певні особливості щодо реалізації відвідного порядку надання земельних ділянок у користування юридичних осіб, зокрема проведення необхідних погоджень, зміни основного цільового призначення земель тощо.
Правовою підставою надання земельних ділянок юридичним особам у постійне користування є рішення відповідних органів виконавчої влади або місцевого самоврядування. Це прямо передбачено у ч. 1 ст. 123 ЗК і, по суті, виключає можливість договірного регулювання відносин постійного землекористування. Усі права й обов'язки щодо здійснення постійного користування земельною ділянкою виникають, змінюються і припиняються на підставі норм ЗК.
Необхідною умовою постійного землекористування, яка полягає у необхідності розробки проектів відведення ділянок, незалежно від визначеності чи невизначеності меж цих ділянок, є збереження основного цільового призначення та інших обставин. Згідно з ч. 3 ст. 123 ЗК умови і строки розроблення проектів відведення земельних ділянок визначаються договором, укладеним між замовником та виконавцем цих робіт відповідно до типового договору. Форма типового договору, нормативи та строки розробки проектів відведення земельних ділянок визначаються Кабінетом Міністрів України (наприклад, Типовий договір про розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки). У ч. 2 ст. 123 ЗК визначена форма волевиявлення юридичної особи, яка заінтересована в одержанні земельної ділянки у постійне користування із земель державної або комунальної власності.
Юридична особа, заінтересована в одержанні земельної ділянки у постійне користування із земель державної або комунальної власності, звертається з відповідним клопотанням до районної, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій або до сільської, селищної чи міської ради.
До клопотання про відведення земельної ділянки додаються матеріали і документи, що обґрунтовують її розмір, цільове призначення та місце розташування, письмова згода землекористувача, засвідчена нотаріально.
Якщо надання земельної ділянки необхідне для експлуатації існуючих будівель та споруд, які належать заявнику, документами, що обґрунтовують її розмір, цільове призначення та місце розташування, можуть бути технічний паспорт будівлі чи споруди, проектна документація, план детального планування мікрорайону або кварталу, та інші документи. Якщо надання земельної ділянки необхідно для здійснення нового будівництва, документами, що обґрунтовують її розмір, цільове призначення та місце розташування можуть бути матеріали погодження місця розташування об'єкта будівництва, проектна документація та інші документи, що підтверджують відповідність передбачуваного будівництва планувальним рішенням.
Клопотання відповідні державні адміністрації або сільські, селищні чи міські ради розглядають у місячний строк. За результатами розгляду вони приймають рішення про надання згоди на розробку проекту відведення земельної ділянки або про відмову в цьому. Згода органу виконавчої влади або місцевого самоврядування на розробку проекту відведення земельної ділянки є правовою підставою для укладення відповідного договору між цією організацію та замовником.
Зважаючи на особливу цінність окремих категорій земель, надання яких віднесено до повноважень Кабінету Міністрів України, чинний ЗК передбачає спеціальний порядок попереднього розгляду землевідвідної документації, що передує прийняттю рішення про надання земельної ділянки у постійне користування. Він включає подання Радою міністрів АРК, обласними, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями своїх висновків щодо проекту відведення земельної ділянки центральному органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів (Держкомзему). Він розглядає надані матеріали і у місячний строк подає їх до Кабінету Міністрів України для ухвалення рішення.
Відповідно до ч. 11 ст. 123 ЗК відмова органів місцевого самоврядування або органів виконавчої влади у наданні земельної ділянки в користування або залишення клопотання без розгляду в установлений строк може бути оскаржено в судовому порядку. Рішення про відмову у наданні земельної ділянки в користування має містити мотивовані пояснення з посиланням на відповідні положення нормативно-правових актів, затвердженої містобудівної документації та документації із землеустрою. Поряд з рішенням про відмову в наданні земельної ділянки у постійне користування юридичній особі, можуть мати місце негативні висновки органів виконавчої влади або місцевого самоврядування, що спричиняють ухвалення негативного рішення або незаконні дії чи бездіяльність їх посадових осіб, які також можуть бути оскаржені в судовому порядку.
Орендне землекористування у порівнянні з постійним користуванням землею базується на інших умовах та порядку надання земельних ділянок. Це пояснюється тим, що використання землі на умовах оренди є видом тимчасового землекористування. Незважаючи на те, що ст. 124 ЗК консолідує умови і порядок надання в орендне користування як земель державної та комунальної власності, так і земельних ділянок, що знаходяться у власності громадян та юридичних осіб, умови надання таких ділянок в оренду мають певні відмінності. Такі відмінності зумовлені належністю земельних ділянок на праві власності, способами здійснення прав і обов'язків землевласниками, їх цільовим призначенням тощо.
Правовою підставою укладення договору оренди та набуття права на тимчасове користування земельною ділянкою, що знаходиться в державній або комунальній власності, відповідно до ч. 1 ст. 124 ЗК є рішення власника (орендодавця) в особі відповідних органів виконавчої влади або місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди. Однак, у разі проведення вказаними органами аукціону щодо набуття права оренди земельної ділянки, правовою підставою укладення договору оренди земельної ділянки є результати аукціону, згідно зі ст. 10 Закону "Про оренду землі" передача в оренду земельної ділянки не є підставою для припинення або зміни обмежень (обтяжень) та інших прав третіх осіб на цю земельну ділянку.
Згідно з вимогами ст. 16 Закону "Про оренду землі" юридична або фізична особа, яка бажає отримати земельну ділянку, оренду із земель державної або комунальної власності, подає до відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування за місцем розташування земельної ділянки заяву (клопотання). У разі згоди орендодавця передати земельну ділянку в оренду сторони укладають договір оренди землі відповідно до вимог Закону "Про оренду землі". До суттєвих вимог вказаного Закону слід віднести визначення істотних умов договору оренди землі, які знайшли свої відображення й у Типовому договорі оренди землі, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України. Сама ж передача земельної ділянки в оренду, межі якої визначено в натурі (на місцевості) та без зміни її цільового призначення здійснюється орендодавцем орендарю без розроблення проекту відведення за актом приймання-передачі. Такий спрощений порядок передачі земельної ділянки в оренду є виправданим і базується на тому, що межі земельної ділянки та цільове призначення її використання визначені. Практично це означає, що земельна ділянка раніше вже відводилася, вона має винесені межі на місцевості, які не змінювалися, а по відведеннях останніх років, має також відповідний кадастровий номер.
Передбачаючи порядок передачі земельних ділянок в оренду, що знаходяться у приватній власності громадян та юридичних осіб, земельне законодавство не обмежує волевиявлення сторін щодо укладення договору оренди землі. Водночас ч. 2 ст. 124 ЗК встановлює форму правового регулювання відносин орендного землекористування, якою є договір оренди. Це означає, що жодним іншим договором ці відносини регулюватися не можуть. В договорі оренди землі, що укладається між орендодавцем і орендарем з дотриманням вимог Закону "Про оренду землі", визначаються всі істотні умови, що пов'язані з передачею, використанням та поверненням земельної ділянки, а також інші умови, що відповідають інтересам сторін договору та не суперечать чинному законодавству.
Відповідно до ч. 3 ст. 124 ЗК передача в оренду земельних Ділянок громадянам і юридичним особам із зміною їх цільового призначення та із земель запасу під забудову, здійснюється за проектами відведення землі. При цьому наведена норма відсилає до порядку передачі землі, встановленому ст. 118 та ст. 123 ЗК, тобто до порядку безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами та порядку надання земельних ділянок у постійне користування юридичним особам. З цього випливає, що у таких випадках порядок передачі земельних ділянок в оренду, суттєво не відрізняється від порядку передачі їх у власність або надання у постійне користування, що здійснюються у відвідному порядку. Тому наведена норма однаковою мірою поширюється на порядок надання в оренду земельних ділянок як із земель державної та комунальної, так і приватної власності.
Наведена норма передбачає необхідність розробки проекту відведення земельних ділянок, що передаються в оренду, у двох випадках: при зміні її цільового призначення і надання в оренду ділянки із земель запасу для здійснення будівництва. Проте законодавчі вимоги щодо необхідності розробки проектів відведення у зазначених випадках, що передбачає поширення на порядок передачі земельних ділянок в оренду усіх вимог стосовно надання відповідної технічної документації, перевірки відповідності забудови планувальним рішенням, встановленим стандартам, існуючим нормативам та інших матеріалів, а також здійснення необхідних погоджень про можливості використання орендованої земельної ділянки згідно з її зміненим цільовим призначенням тощо.