Основні підстави і умови набуття прав на землю громадянами та юридичними особами

Відповідно до ст. 14. Конституції земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю фізичних і юридичних осіб гарантується в конституційному порядку. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону. У зв'язку з цим розділом IV ЗК цілком присвячений набуттю та реалізації прав на землю і передбачає конкретні заходи щодо безпосереднього втілення конституційних положень у суспільне життя.

Підстави та умови набуття права на землю, порядок безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами, набуття прав на землю за давниною користування (набувальна давність), умови переходу прав на земельну ділянку при переході прав на будівлі та споруди тощо, передбачені в гл. 19 ЗК. Вона є однією з найважливіших складових частин земельного закону, а її зміст тісно пов'язаний зі змістом попередніх розділів ЗК, зокрема із правовим регулюванням відносин власності на землю, правом землекористування, земельними сервітутами та обмеженнями прав на землю. Тому підстави, способи і порядок набуття прав на землю громадянами та юридичними особами не можна розглядати у відриві від інших положень земельного закону.

Водночас у ЗК закріплені нові підстави, умови, способи і порядок набуття прав на землю. До них, зокрема відносяться придбання земельних ділянок на підставі цивільно-правових договорів, та їх продаж на конкурсній основі. Систематизована численність таких норм дозволяє говорити про формування нових правових інститутів набуття прав на землю у сучасному земельному праві, що динамічно розвивається. Їх необхідно відрізняти від традиційних підстав, умов і порядку набуття прав на землю, чим власне і пояснюється виділення зазначених питань у відособлену главу.

Рішення про передачу земельних ділянок у власність чи надання їх у користування приймаються органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування. Органами місцевого самоврядування, що приймають такі рішення, є сільські, селищні та міські ради, а також ради міст Києва та Севастополя. До органів виконавчої влади, належать Кабінет Міністрів України, Рада міністрів АРК, місцеві державні адміністрації – обласні й районні держадміністрації та держадміністрації міст Києва і Севастополя. Повноваження цих органів щодо прийняття рішень про передачу відповідних земельних ділянок у власність або надання їх у користування, передбачені у главах 2 та 3 ЗК.

Слід зазначити, що на відміну від попереднього земельного закону, чинний ЗК не наділяє Верховну Раду України повноваженнями щодо прийняття рішень про передачу земельних ділянок у власність або надання їх у користування, за винятком погодження питань, пов'язаних із вилученням (викупом) особливо цінних земель, а повноваження Верховної Ради АРК у цій сфері обмежені розпорядженням землями, що знаходяться в спільній власності територіальних громад, а також підготовкою висновків щодо вилучення (викупу) та надання земельних ділянок із земель державної власності, що проводяться органами виконавчої влади. Аналогічними повноваженнями в межах своєї земельної компетенції наділені обласні та районні ради, а повноваження районних рад у містах взагалі визначаються відповідними міськими радами.

За ч. 2 ст. 116 ЗК набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування. При цьому для набуття права власності на землю закон вживає термін права землекористування - термін зазначити, що лише між цими поняттями існує сутнісна відмінність "передачі" від надання. Передача земель державної або комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб недержавної власності змінює власника землі. Надання ж земельних ділянок у Я постійне користування юридичних осіб державної та комунальної власності, або передача їх в оренду юридичним особам або і громадянам не змінює володаря права власності на землю.

Однак і передача земельних ділянок у власність, і надання їх у користування – це є складні юридичні факти, що охоплюють широке коло необхідних дій та потребують документального оформлення. Так, для передачі земельних ділянок у власність, так і надання їх у постійне користування державним і комунальним підприємствам вимагають: звертання громадянина або юридичної особи із заявою або клопотанням з доданням до них відповідних документів; розгляду заяви або клопотання уповноваженим органом і ухвалення відповідного рішення, а в необхідних випадках і надання дозволу на підготовку проекту відведення земельної ділянки; розробки проекту цього відведення, його узгодження, розгляд і затвердження; перенесення проекту відведення в натуру шляхом встановлення меж земельної ділянки на місцевості; одержання документів, що засвідчують і право на землю; здійснення державної реєстрації земельної ділянки. Чинним земельним законодавством передбачаються додаткові вимоги для передачі земельних ділянок у власність або надання в користування. До них, наприклад, належать наявність позитивного рішення професійної комісії з питань передачі земельної ділянки для створення фермерських господарств, підготовка і надання висновків сільськими, селищними, міськими та районними, обласними радами, районними та обласними держадміністраціями за місцем розташування земельної ділянки тощо.

У чинному ЗК право приватної власності на землю громадян та юридичних осіб у ЗК значно поширене. Проте необхідно зазначити, що ч. 3 ст. 116 ЗК не охоплює усі види набуття права власності на земельні ділянки вітчизняними громадянами та юридичними особами, передбаченими в ст.ст. 81, 82 ЗК. Вона передбачає тільки безоплатну передачу земельних ділянок у власність громадян лише у разі: приватизації земельних ділянок, які перебувають у користуванні громадян; одержання земельних ділянок внаслідок приватизації державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організації; набуття земельних ділянок із земель державної і комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації. Таким чином, наведену норму земельного закону слід розглядати як окремий випадок реалізації громадянами права власності на землю серед загальних способів придбання земельних ділянок, передбачених ст.ст. 81, 82 ЗК.

Закріплення у ЗК положення про безоплатну передачу земельних ділянок у власність громадян у разі приватизації ними земельних ділянок, що знаходяться у їх користуванні, обумовлене тим, що попереднє земельне законодавство передбачало надання їм ділянок землі у постійне і тимчасове користування. Чинний ЗК не передбачає для громадян країни ні постійного, ні тимчасового землекористування, крім оренди землі. Нині земельні ділянки, які були надані громадянам на підставі відповідного виду права землекористування, можуть бути приватизовані або надані в оренду.

Приватизація земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій передбачена в ст. 25 ЗК. При приватизації земельних угідь цих підприємств земельні ділянки передаються їх працівникам, працівникам державних та комунальних закладів освіти, культури, охорони здоров'я, розташованих на території відповідної ради, а також пенсіонерам з їх числа з визначенням кожному з них земельної частки (паю). Рішення про приватизацію їх земель приймають органи державної виконавчої влади або місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень за клопотанням працівників державних або комунальних сільськогосподарських підприємств. Земельні ділянки відповідним категоріям осіб передаються у приватну власність безоплатно.

У ст. 25 ЗК закріплені й умови визначення площ земельних угідь, що передаються в приватну власність. Вони складають різницю між загальною площею земель, що перебували у постійному користуванні сільськогосподарських підприємств, і площею земель, які залишаються в державній чи комунальній власності (лісогосподарського призначення, водний фонд, резервний фонд). Учасники приватизації земель таких підприємств мають гарантоване право на одержання своєї земельної частки (паю), виділеної в натурі (на місцевості).

При обчисленні розміру земельної частки (паю) враховуються сільськогосподарські угіддя, які перебували в постійному користуванні державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, за винятком земель, що залишаються у державній або комунальній власності. Загальний розмір обчисленої для приватизації площі сільськогосподарських угідь розділяється на загальну кількість учасників приватизації. Вартість і розміри їх земельних часток визначаються в умовних кадастрових гектарах і є рівними. При цьому розміри земельних ділянок, що виділяються для працівників державних та комунальних закладів, підприємств і організацій культури, освіти та охорони здоров'я та пенсіонерів з їх числа, які проживають у сільській місцевості або селищах міського типу, не можуть перевищувати розмірів земельних ділянок, які безоплатно передаються громадянам, для ведення особистого селянського господарства.

Норми безоплатної приватизації громадянами земельних ділянок передбачені у ст. 121 ЗК. Нормування в розмірі земельної частки має місце при безоплатній передачі землі для ведення фермерського господарства. Відхилення від гранично встановленого розміру передачі землі у приватну власність громадян передбачено і при передачі земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства у випадку одержання ними земельної частки в натурі на місцевості. Однак слід зазначити, що якщо для ведення фермерського господарства безоплатна передача землі у розмірі земельної частки є загальним правилом, то для ведення особистого селянського господарства воно сформульовано у ч. 2 ст. 121 ЗК у виді виключення. Пояснюється це тим, що загальним правилом визначення розміру земельної ділянки, що передається для ведення особистого селянського господарства, є гранична норма земельної площі розміром не більше 2 га.

Безоплатна передача земельних ділянок у власність громадян у межах визначених норм проводиться шляхом їх приватизації один раз по кожному виду їх використання.

Новелою серед підстав набуття права власності та права користування земельною ділянкою громадянами є їх набуття за давністю користування. Так, відповідно до ст. 119 ЗК громадяни, які добросовісно, відкрито і безперервно користуються земельною ділянкою протягом 15 років, але не мають документів, які б свідчили про наявність у них прав на цю земельну ділянку, можуть звернутися до органу державної влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу її у власність або надання у користування. Розмір цієї земельної ділянки встановлюється у межах зазначених норм.

Своєрідною підставою набуття прав на землю є перехід права власності на земельну ділянку при переході права на житловий будинок, будівлю або споруду, що передбачено у ст. 120 ЗК. Аналіз змісту цієї статті надає підстави для твердження про її універсальність, що полягає в охопленні усіх суб'єктів земельного права – громадян та юридичних осіб, територіальних громад і держави в особі її органів, а також іноземних суб'єктів права, з урахуванням встановлених винятків щодо набуття ними прав на землю, що передбачені земельним законодавством.

Одночасно слід звернути увагу на те, що ст. 120 ЗК зазнала суттєвих змін у зв'язку з прийняттям Закону України від 27 квітня 2007 р. "Про внесення змін та визнання такими, що втратили чинність, деяких законодавчих актів України у зв'язку з прийняттям Цивільного кодексу України".

Згідно з новою редакцією ч. 1 ст. 120 ЗК до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Таким чином, чинне земельне законодавство повертається до традиційного принципу "земельна ділянка слідує за будівлею", тобто за спорудженим об'єктом нерухомості.

Правовою підставою переходу прав на земельну ділянку є також договір довічного утримання. Так, за ч. 3 ст. 120 ЗК у разі переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку переходить на умовах, на яких вона належала попередньому власнику.

Згідно ч. 3 ст. 121 ЗК України, розмір земельної ділянки, що передається безоплатно громадянину у власність у зв'язку з набуттям ним права власності на жилий будинок, не може бути меншим, ніж максимальний розмір земельної ділянки відповідного цільового призначення, встановлений частиною першою цієї статті (крім випадків, якщо розмір земельної ділянки, на якій розташований будинок, є меншим).